北京汽车零售行业协会

疯了!上半年信贷规模破7万亿!居民加杠杆能支撑房价多久?

来源:CREF-EliteClub    发布时间:2018-11-07 21:22:13

还记得今年12.5万亿的天量信贷吗?那时候有人说大水会灌到一二线城市的售楼处,这话不假。


上半年过去了,虽然6月当月的信贷数据还未公布,但多家机构对此的预计都是能用凶猛来形容,破1万亿是妥妥的了。

 

如此一来,今年第一季度的3个月新增贷款分别为2.5万亿元、7266亿元、1.37万亿,4月新增贷款5556亿元,5月新增贷款9855亿元,上半年整体的信贷规模将突破7万亿!

 

这当中,5个月的居民新增房贷达到18000亿左右,待6月数据出炉后,估计上半年新增房贷会超过2万亿,假如今年全年的新增房贷达到4万亿,则居民房贷余额就达到20万亿,虽然从总量看并不算高,但增量过大,反映了居民投资房地产的杠杆率大幅提升。

 



PART1:房贷最终会从优质贷款变为劣质贷款

 

2010年之后,房价上涨尤其是一线城市房价上涨主要体现为货币现象。居民房贷增速的上升是从2013年开始的,这一方面反映了中国经济对货币扩大的依赖度较高,另一方面,购房也成为对付货币超发的主要手段。

 

在经济下行的过程中,银行的不良贷款率也在快速上升,因此,各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷,因为房贷已经成为不良率最低的贷款了。

 

但世界上没有一劳永逸的好事,美国的次贷危机就是居民房贷出现违约引发的。

 

比较中美居民房贷余额占住宅总市值的比重,我们会发现中国占比只有10%左右,美国次贷危机爆发后达到55%,如今在40%左右。

 

因此,从去年年初看,甚至静态看,中国的房贷很安全,且房价即便下跌,也不会对银行的房贷带来多少冲击。




但是,这指的是房贷过去那么多年来的存量规模较小,其风险随着那么多年来房价的持续上涨,已经远远被覆盖了。问题在于增量房贷的规模暴增值得关注,假如今年新增4万亿,则这一年的新增部分相当于历史余额的25%,这4万亿就是没有被完全覆盖的风险了。

 

PART2:观察房价见顶的窗口有哪些?

 

房价何时出现向下拐点,确实不好预测,就像预测股市何时见顶或何时见底一样,因为影响房价的因素太多,政策也会调控或管制市场,你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗?

 

有人问房产税推出是否会导致房价下跌?中国经济目前高度依赖房地产,政府应该不会搬起石头砸自己的脚。

 

发达国家有三大缩小贫富差距的税:房产税、资本利得税和遗产税,这三大税中国目前都没有征收,房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作,而中国则往往把这些税种当成政策导向,具有较强的功利性。




不过,需要关注的是居民购房的杠杆率情况,房贷余额的变化是一个观察窗口。


假如2017年居民新增房贷的规模比2016年还继续提高30%以上,那可能会出现类似20156月份的股灾情形了,那时也是股市的场内场外双向融资猛增,政策一收紧,则市场大跌。目前看,政策上已经开始行动,防患于未然,效果如何,还需要观察。

 

此外,通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。


今年经济运行至今,CPI应该低于年初预期,但全球性的货币超发问题始终是存在的,因此,CPI何时起来,也是关系到货币政策何时收紧的问题。

 

货币政策一旦收紧,则利率上升,对房价的负面冲击肯定会有的。不过,目前似乎存在一定的悖论,即货币超发已经那么多年了,其效应主要体现为资产价格的上涨,包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPIGDP关联度更大,而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来,则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。



观察房价变化的第三个窗口,可能是金融机构之间会否出现信用风险,或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。


实体经济的不景气已经成为共识,债务规模不断上升,尽管问题主要出在企业债务层面,而企业债务主要表现为国企的债务,但国企有政府信用作为背书,故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。

 

房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,无论政策怎样调控,市场总有市场的波动铁律,全世界没有一个国家的房价能够走L型。

 

随着人口老龄化和流动人口的减少,作为耐用消费品的房子的需求总是下降的,一轮房地产周期大致都是18-25年,包括上涨和下跌全过程。

 

当然,除了关注房价何时见顶的各个窗口之外,房地产的流动性更值得关注,因为楼市不同于股市,前者的流动性风险会更大,届时不是你想卖就能卖得掉。


(本文综合自李迅雷微信公众号lixunlei0722等公开资讯,小英君略作删改)


回复"M",阅读过往精华!

联系我们,请加管理员微信号:crefeliteclub

协会简介

  北京汽车零售行业协会是由北京汽车零售商、汽车零售数据研究人员等自发组织成立的一个非营利性机构。我们遵守相关法律法规,向汽车零售商和关心汽车零售行业的人士提供汽车零售行业的数据、新闻及相关政策。

组织机构

组织筹建中

协会宗旨

  北京汽车零售行业协会以贯彻执行国家方针政策、维护行业整体利益为己任,以反映行业愿望与要求、为政府和行业提供双向服务为宗旨,以政策研究、信息服务、、行业自律等为主要职能,充分发挥提供服务、反映诉求、规范行为、搭建平台等方面的作用。